Le logement à Kiribati dépend d'abord du régime foncier coutumier, qui rattache la terre à des familles plutôt qu'à un marché. Cette organisation limite la spéculation, mais elle rend l'accès au sol difficile pour les projets publics comme pour les nouveaux arrivants, dans un contexte de forte pression démographique sur Tarawa-Sud.
La terre appartient aux lignages et se transmet par héritage, souvent enregistrée au nom du membre le plus âgé du groupe familial. Les parcelles sont étroites et traversent parfois l'atoll du lagon à l'océan. Les litiges relèvent d'un tribunal foncier spécialisé et la vente pure et simple reste exceptionnelle.
L'achat de terres coutumières par des non-Kiribatiens n'est pas envisageable en pratique, la législation protégeant le foncier autochtone. Les entreprises et les organisations installées dans le pays passent donc par des baux, négociés avec les propriétaires ou avec l'Etat lorsque celui-ci a lui-même pris les terrains à bail.
Le gouvernement loue de longue date des parcelles aux propriétaires coutumiers de Betio, Bairiki et Bikenibeu pour y installer ses services, moyennant des redevances longtemps jugées faibles par les familles concernées. Le marché locatif privé demeure étroit et se concentre sur quelques maisons destinées aux expatriés et aux agences d'aide, à des loyers sans rapport avec les revenus locaux.
Tarawa-Sud rassemblait plus de 60 000 habitants au recensement de 2020 sur une quinzaine de kilomètres carrés, dont une part importante reste inconstructible. La densité y atteint des niveaux comparables à ceux de grandes villes, avec des ménages de sept personnes en moyenne et des habitations très rapprochées.
Le ciment, le bois et la tôle arrivent par bateau et supportent des frais de transport élevés, ce qui renchérit fortement la construction. L'habitat traditionnel en bois de cocotier et en pandanus persiste dans les îles extérieures, tandis que le parpaing et la tôle dominent en zone urbaine.
La montée du niveau marin, les submersions de vive-eau et l'érosion réduisent la surface utilisable de certains villages. Des murets de protection et des remblais sont construits, avec des résultats inégaux. Cette incertitude pèse sur la valeur des terrains littoraux et sur le choix d'implantation des équipements publics.